Dans la logique des politiques actuelles de contention des extensions urbaines, les tissus bâtis existants sont plus que jamais considérés comme des réservoirs de foncier à mobiliser. Mais ces transformations doivent s’inscrire dans des projets urbains.

Les zones résidentielles, constituées d’habitats diffus et de collages d’opérations de lotissements d’échelle diverses représentent la grande majorité des surfaces urbanisées des communes. Elles apparaissent peu à peu comme un gisement foncier potentiel. En l’état, elles accumulent d’importants gaspillages et défauts de qualité qui pèsent sur les collectivités comme sur les particuliers : surconsommation foncière et coûts des réseaux importants, multiplication des voiries et des sols étanches, indigence et uniformité des espaces publics, pauvreté des plantations, intimité mal gérée, qualité d’usage insatisfaisante, etc.

Toute modification – division parcellaire, extension, surélévation – peut générer d’importants inconvénients pour les terrains mitoyens, vues directes ou plongeantes, masques solaires, promiscuités et provoquer des troubles de voisinage ainsi qu’une forte résistance à la sédimentation urbaine.

Dans le cadre de ses missions d’accompagnement des collectivités et des maîtres d’ouvrages privés, au-delà des projets d’extension ou de surélévation du bâti existant, les CAUE se confrontent quotidiennement à la division parcellaire des tissus pavillonnaires. Détachements parcellaires en drapeau, en front ou en fond de parcelles, découpages latéraux, divisions multiples… le processus est partout à l’œuvre et les demandes d’autorisations d’urbanisme témoignent de l’accélération de ce phénomène de densification. Les communes périurbaines à forte pression immobilière attestent d’un accroissement du rythme de création de logements par le jeu de la division et, simultanément, de l’émergence d’opérations plus lourdes de démolition-reconstruction qui s’apparentent à du réinvestissement urbain.

Cette filière de production de logements devient un vrai sujet d’actualité et un questionnement récurrent au sein des collectivités qui, pour la plupart, n’ont pas anticipé le cadre de leur mise en oeuvre.

A l’initiative du CAUE27, dans la continuité des apports de l’Atelier «Etalement urbain », plusieurs CAUE[1] engagés sur le sujet ont constitué un groupe de réflexion et d’échange avec objectif une diffusion de méthodes, conseils et expériences. Le chantier est vaste : critères d’évaluation des gisements fonciers sur des contextes et des échelles de territoire variés, méthodes de redivisions parcellaires de l’îlot à la parcelle, démarches de concertation des habitants et de négociation, rédactions réglementaires adaptées.

Malgré leur diversité, les CAUE se rejoignent sur l’incontournable nécessité d’inscrire ces démarches dans un projet urbain, lui-même faisant écho à un ou des projets de territoire. La densification ne relève pas d’une approche doctrinaire ou comptable, mais bien d’une méthode capable de croiser stratégie urbaine, contexte géographique, écologique et sociologique, discipline architecturale .

En effet, mobiliser le gisement foncier du pavillonnaire sans en reproduire ni aggraver les dysfonctionnements intrinsèques met les collectivités et les urbanistes au défi d’inventer à la fois des stratégies urbaines et une méthode de communication et de négociation avec les habitants.

Si la densification au coup par coup altère les qualités d’usage auxquelles les habitants de maisons individuelles aspirent, la densification anticipée, négociée et encadrée peut être l’occasion de requalifier et faciliter la sédimentation urbaine[2] à long terme. Quand le CAUE du Puy-de-Dôme se penche sur « l’intensification  du pavillonnaire » le CAUE de la Gironde détermine les contours d’un « encadrement de la division pavillonnaire ».

Il ne s’agit pas de faire « plus de pavillonnaire sur du pavillonnaire », ni de densifier pour densifier, mais de mettre dans le cycle de la vie urbaine des lieux à vivre.

CAUE de l’Hérault - Sylvaine Glaizol,
CAUE du Puy de Dôme – Diane Deboaisne,
CAUE de la Gironde – Fabrice Del Aguila,

Article rédigé dans le cadre du Hors Série n°46 de la revue « Urbanisme » – « Questionner l’étalement urbain »

Notes :

[1] Le groupe « Régénération urbaine » est ouvert aux CAUE désireux d’échanger expériences et pratiques sur le sujet. Y participent les CAUE 22, 26, 27, 30, 33, 34, 47, 60, 63, 67, 74, 76, 77, 78, 85, 91…

[2] Densification des tissus bâtis, au cours du temps, par juxtaposition, surélévation, démolition et/ou reconstruction.