Logement : trop rare ou trop cher ?

La question du logement fait rage. Le 20 janvier dernier, la chaine de télévision France3 projetait un documentaire au titre nuancé : Le scandale du logement. Le pluriel aurait mieux convenu, les scandales étaient multiples, en vrac : sans-logis franciliens, parisiens pris à la gorge par la hausse de leur loyer, ventes d’immeubles à la découpe, taudis nordistes, périurbains lyonnais perdant leur vie dans leurs navettes vers le centre, petits bourgeois provençaux en ordre de bataille contre la construction d’un HLM, et bien d’autres encore. Quelques tronçons d’entretiens avec des spécialistes donnaient du corps au message, récurent dans les médias : nous sommes devant une catastrophe humanitaire, mais sans le secours d’aucune ONG. Deux ex ministres de camps opposés, envoyés en renfort dans le débat qui suivait, confirmaient le diagnostic, tout en différant naturellement sur les mesures à prendre. La Fondation Abbé Pierre recense 8 millions de personnes en France touchées par le drame (mal logés + fragilisés). C’est grave, on pourrait se dire que c’est bien suffisant : le film arrondissait à 10 millions.

Si on considère l’évolution globale du parc immobilier, sur longue période, il est difficile de détecter une source unique ni même principale à la crise. A ce propos l’Insee ferait bien de hâter la mise à jour de l’Enquête logement, dont la dernière version publiée date de 2006, mais il existe d’autres données dans le recensement et dans le dispositif européen SRCV. Depuis un demi-siècle le parc s’améliore continument, en qualité et en conditions d’occupation, selon une tendance observable ailleurs en Europe.

Ces statistiques paisibles sont trompeuses, puisque les situations varient énormément selon les territoires et les catégories sociales. Mais ce qui unifie la plainte, c’est la montée vertigineuse des prix de vente à partir de 1999, suivis avec un peu de retard par les loyers du parc privé. Vertigineuse mais très inégale selon les lieux, de sorte que la division sociale du territoire se radicalise. Tout le monde est perdant, ou presque, même les propriétaires occupants pour qui le déménagement devient ruineux, alourdi par la double-peine des droits de mutation et des honoraires d’agence.

S’il y a flambée des cours, me direz-vous, c’est qu’il y a faiblesse de l’offre. Voilà l’enseignement constant des marchés, notamment celui de la pomme de terre, qu’on retrouve dans les attendus de la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), fraichement votée : il y a pénurie de logements, cause d’envol intolérable des prix ; donc une accélération de la construction détendrait le marché ; donc 500 000 logements neufs par an s’imposent, fortement pimentés de locatif social. Pour mémoire, on en a mis en chantier 331 000 en 2013, en baisse par rapport aux années précédentes.

D’où vient ce « besoin » de 500 000 logements ? Il est attesté de longue date, depuis la fin des années (19)70, époque où la construction est passée durablement sous cette barre. Pour le mesurer, on dispose de prévisions démographiques (assez fiables), d’exigences de renouvellement du parc (peu solides sans inventaire de l’existant), des tendances à la décohabitation (les sociologues débattent), auxquelles s’ajoute une notion de « rattrapage » qui peut être mise à diverses sauces. De sorte que les évaluations butent sur des questions de ce genre : combien de couples se sépareraient (et donc auraient besoin d’un logement de plus) si le marché se détendait ? En Ile-de-France, on évoque même une « politique volontariste » de la décohabitation, pour appuyer l’objectif de construction. Pourquoi pas, mais qu’est-ce que ça veut dire ?

La loi introduit des dispositions de nature à encourager la construction. Mais elle n’a aucun moyen d’imposer un niveau de production, qui n’aurait d’ailleurs qu’un effet très lent sur l’offre, s’il était atteint. Il convient donc de raisonner sur la formation des prix. Je résume. Les prix s’établissent dans le parc existant, où se réalisent plus de 80% des échanges. Or le logement a ceci de particulier qu’il est à la fois un bien d’usage et de thésaurisation. C’est donc dans les beaux quartiers (Paris loin en tête, ainsi que des pics dans le Midi), là où les liquidités abondent, que les prix montent plus vite et plus tôt, en somme tractent l’ensemble. Eu égard à leurs faibles revenus, les mal logés ne sont bien entendu pour rien dans le phénomène.

Sur ce fond de scène haussier, comme disent les boursiers, le logement neuf n’apporte pas de correction, car il est en France plus cher que l’ancien. Ce résultat tient à des facteurs cumulés : les coûts techniques sont mal maîtrisés, sauf cas particuliers dont certains notables (les maisons sur catalogue) ; les montages d’opérations sont dispendieux, spécialement la promotion en VEFA ; la valeur foncière est une variable d’ajustement qui interdit la baisse. Le logement social n’échappe pas à ces contraintes, à ceci près qu’il fait l’objet de coups de pouces d’argent public. De sorte que les constructeurs butent sur la solvabilité des leurs clientèle, et que la production stagne. Autrement dit : le logement n’est pas cher parce qu’il est rare ; il est rare parce qu’il est cher.

Il faut construire, mais la quantification globale reste contre productive, sans dire quels logements, où, pour qui, à quel prix, etc. Sinon on se met dans la position du mauvais élève à qui on demande de recoller au peloton de tête, sans préciser la manière. Il se rendort. Transcrite à usage local, cette quantification peut même conduire à des absurdités. Ce sera le cas si les villes centres (notamment Paris), accentuent leurs efforts pour produire, et produire cher, en contaminant les périphéries.

Or nos agglomérations ne manquent pas de sites à développer, pour créer des adresses abordables, à conditions d’innover. Dans l’aménagement, il nous manque le registre du lotissement dense, présent ailleurs en Europe. Dans les produits immobiliers, il n’existe presque rien entre l’immeuble de promoteur et la maison au centre de sa parcelle. Là encore, il suffit de passer la frontière pour observer par exemple de multiples variations sur le thème du logement intermédiaire et de l’autopromotion. C’est aussi ce qu’encourage la nouvelle loi, reconnaissons-le, … mais on s’interroge déjà sur sa survie, en raison du retard pris par les fabricants de règlement sur la production stakhanoviste des législateurs.

Jean-Michel Roux, Tous Urbains n°6 juin 2014

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4 commentaires au sujet de « Logement : trop rare ou trop cher ? »

  1. BERGMANN Denis

    Architecte - Métropole - 69000
    Lorsque l’on veut le beurre , l’argent du beurre et la crémière , il y a forcément un moment ou cela coince !
    L’accumulation incessante des lois et réglementations de tous ordres, la course aux réductions de délais (manque d’approfondissement des études) (RT successives, accessibilité, incendie, …. ) ne va certainement pas dans le sens d’une réduction des coûts ! Il faut savoir ce que l’on veut , hiérarchiser les souhaits et tenir des objectifs réalistes. Annoncer 500 000 logts /an, palier même pas atteint lors des dernières périodes de croissance, est TOTALEMENT UTOPISTE, et ne constitue qu’un effet d’annonce, et encore auprès de gens étranger au bâtiment.
    Il serait sans doute important aussi de se pencher sur le problème du foncier et des incidences des décisions politiques ! Nos PLU après avoir tenté de limiter les hauteurs de bâtiments en centre ville (avec pour conséquence l’augmentation des mouvements pendulaires, de la pollution, de l’extension des banlieues) revient en arrière et prône aujourd’hui la construction en hauteur ! Sauf que les parcelles bâties alors le sont pour quelques années encore …. Bref, cessons un peu cette folie législative qui consiste à déjà préparer la loi suivante avant même que la précédente soit en application . Nous avons de nombreux ( trop ? ) députés, ministres, sénateurs …. qui devraient nous garantir une exécution rapide des décisions. NON ? Alors que faire ?

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  2. sommaire françois

    Autre - Métropole - 75007
    Existe-t-il un observatoire des coûts de la construction européen ? On argue que le logement est cher à construire en France, j’aimerais bien voir les vrais chiffres pour des bâtiments comparables.

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  3. BESSARD Louis

    Architecte - Ville < 50.000 habitants - 71100
    Je souscris à la majorité des arguments développés par jean-michel ROUX. Le logement est cher parce que les logements que veulent les français sont rares.
    Nombre de logements sociaux sont vides. De nombreux immeubles privés notamment dans l’ancien et dans les petites villes comportent des appartements vides. Personne ne semble se poser réellement la question.
    Les normes et les textes comme le souligne Denis Bergmann changent trop vite. Ils évoluent presque tous les ans alors que les financements des biens immobiliers s’étalent généralement sur 20 ans voire 25. Le manque de stabilité des textes réglementaires et du contexte fiscal ne permet pas à l’investisseur d’avoir une visibilité suffisante pour s’engager.
    Des logements il y en a, pour preuve on ne voit pas tant de gens dormir dans la rue. Des logements inadaptés et vétustes il y en a trop. Il faudrait avant de construire pouvoir remettre en état ce qui existe ou décider de démolir ce qui ne sert plus ou qui n’est plus adaptable.

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  4. SERAFINSKI CHRISTINE

    Architecte - Village
    J’ajouterais que le salaire mensuel moyen en France est d’environ 1600€ , que le chômage touche directement ou indirectement environ 15 % de la population. La question est: Combien de personnes peuvent payer un loyer de 1000€, sachant que la part du revenu consacré au logement ne devrait pas excéder le quart du revenu en location et le tiers du revenu en accession à la propriété ?
    Par ailleurs, un certain nombre de logements notamment HLM sont vides parce qu’ils ne sont pas  » aux normes » et dans le même temps, on va loger des familles expulsées, à l’hôtel, à 3000€ par mois, Est-ce bien raisonnable ?
    Ou bien on trouve des logements loi Scellier, désespérément vides parce que construits là où on n’en a pas besoin.
    Pourquoi les pouvoirs publics ne s’inspireraient-ils pas, par exemple, du modèle des Pays-bas, ou un certain pourcentage de logements sociaux doit obligatoirement être intégré dans toute opération de construction, réalisant ainsi la mixité sociale nécessaire ?
    Et pourquoi n’adapterions nous pas le niveau des exigences règlementaires à notre niveau de moyens ?

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